Calculadora de hipoteca: cuota mensual y tabla de amortización
Calcula la cuota de tu préstamo hipotecario con el sistema francés, el que usan casi todos los bancos en España, y comprueba si encaja en tu sueldo.
La fórmula de la cuota
En el sistema francés la cuota es constante mientras no cambie el tipo de interés: cuota = C · i / (1 − (1 + i)−n), donde C es el capital, i el interés mensual (TIN / 12) y n el número de cuotas. Al principio casi toda la cuota son intereses. Con los años, la parte que amortiza capital va creciendo.
¿Cuánto debería ocupar la hipoteca en mi sueldo?
El criterio prudente que usan bancos y el Banco de España es que todas tus deudas no superen el 30-35 % de los ingresos netos. Por encima de ese nivel, cualquier imprevisto o una subida de tipos, si la hipoteca es variable o mixta, puede ponerte en apuros.
TIN y TAE no son lo mismo
El TIN es el interés que se aplica al capital y es el que determina la cuota. La TAE incluye además comisiones y el coste de los productos vinculados (seguros, domiciliación de nómina…), así que es la cifra para comparar ofertas entre bancos. Pide siempre la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que el banco está obligado a darte antes de firmar.
Gastos que no entran en la cuota
- Entrada: los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación, así que necesitas ahorrado alrededor del 20 % del precio.
- Impuestos de la compraventa: ITP en vivienda usada (entre un 6 % y un 10 % según la comunidad) o IVA del 10 % más AJD en vivienda nueva.
- Notaría, registro y tasación de la compraventa. Los gastos de la escritura de hipoteca (notaría, registro, gestoría e impuesto AJD) los paga el banco desde la Ley 5/2019, salvo la tasación.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor hipoteca a 25 o a 30 años?
A 30 años la cuota es menor, pero pagas bastantes más intereses en total. Usa la calculadora con los dos plazos y compara la fila de intereses totales. Siempre puedes amortizar anticipadamente si te sobra dinero.
¿Qué es mejor, amortizar plazo o cuota?
Reducir plazo ahorra más intereses. Reducir cuota da más margen mensual. Si tu cuota ya es cómoda, en términos de intereses suele compensar más reducir plazo.